【はじめに】
建物の長期修繕計画は、建物をその生涯に渡って健全に維持・管理してゆくためのマスタープランとして広く認識されつつあります。通常、長期修繕計画情報の管理は予め計画された修繕や更新の時期を表計算シート上に単に記入しただけのものである場合が多く見られます。しかし、この方法だと修繕や更新の実績情報などを関連付けて記録したり、その実績情報を将来の修繕計画の見直し作業に反映させることができません。このため実際には大規模修繕の後にその都度、長期修繕計画を作り直されているというのが実状ではないでしょうか。
ここにご紹介するLCM(Life Cycle Management)システムは、建物の長期修繕計画情報をその生涯に渡って維持・管理すると共に、劣化診断調査情報の保存とその調査結果の評価、戦略的評価に基づく合理的予算配分計画など、一連の建物ライフサイクルの各ステージにおける管理業務を一貫してご支援するWebソフト(どこのPCからでもWebブラウザを起動することで利用できるソフト)です。
◇◇ システムの主な機能概要
LCMシステムには以下の機能があります。トップに戻る
- 建物長期修繕計画モデルの作成・維持管理機能
- 建物長期修繕計画モデルの任意時点における劣化進行度簡易予測機能
- 建物維持管理履歴情報の管理機能
- 建物長期修繕計画モデルに基づく修繕積立計画シミュレーション機能
- 建物劣化調査診断支援機能
- 改修予算配分計画プロジェクト支援機能
- 長期修繕計画・劣化診断判定データ入力支援機能の概要
- 劣化診断判定結果の長期修繕計画への一括反映機能
- システムユーザ共通機能
◇ 建物長期修繕計画モデルの作成・維持管理機能の概要
長期修繕計画モデルは一つの建物とそれを構成する複数の部位によって構成されます
例えば、同一敷地内に高層棟や低層棟など複数の建物で構成されるマンション群をはじめ、複数の施設を管理する場合は、それぞれの建物毎に長期修繕計画モデルを作成する方法をお奨めします。
(なお、クラウドサーバー上で公開中のLCMシステムのトップメニューの「建物長期修繕計画の体験」にて実際の建築の部位や設備の長期修繕計画モデル情報の詳細やシステムの表示内容を体験することができますので、是非一度お試しください。)
建物や部位に関する以下のパラメータを入力するだけで、建物の長期修繕計画モデルが自動生成されます。(「建物長期修繕計画の体験」の公開版マニュアルはこちらから。)
◇ 建物長期修繕計画モデルの任意時点における劣化進行度簡易予測機能の概要
保全管理者への注意喚起のために長期修繕計画モデルの設備や建築部位の修繕周期と修繕額の実績情報をパラメータとした簡易劣化進行度を予測する仕組みが組み込まれています。
指定した任意(西暦)年の時点における直近の改修実績情報から簡易予測された設備や建築部位の劣化進行度を把握することが出来ます。特に、修繕または更新周期の時期に近づいている設備や建築部位は目立つカラーで自動的に警告表示されるため容易に確認できます。
◇ 建物維持管理履歴情報の管理機能の概要
部位や設備についての履歴情報を管理します。
管理する履歴情報には以下のものがあります。
・障害履歴情報管理:建物部位の障害履歴情報の記録・一覧表示します。
・改修工事履歴情報管理:建物部位の改修工事履歴情報の記録・一覧表示します。
・検査履歴情報管理:建物部位の劣化診断調査以外の検査履歴情報の記録・一覧表示します。
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◇ 建物長期修繕計画モデルに基づく修繕積立計画シミュレーション機能
指定された保全レベルを維持するために必要な建物の修繕・更新コストを僅かなパラメータを指定するだけで容易に知ることができます(Gモデル)。
この計算結果を年間修繕積立の計画や長期修繕計画(実施計画)の立案や検討に役立てることができます。
なお、上述の計算条件に含まれている割引率や達成維持目標FCI(Facility Condition Index:施設劣化状況指標)、建物取得時期および使用期間などのシミュレーション・パラメータを活用して「保全維持レベルに応じた所要コストの範囲の探索」や「建物の経済的な使用期間:建物の経済的寿命」など、アセットマネジメントに役立つ情報もこのシミュレーションによって得ることもできます。
◇ 建物劣化調査診断支援機能の概要
建物の劣化診断調査は、長期修繕計画モデル上で管理されている建物構成部位の修繕・更新計画時期に合わせて専門家により実施されます。
建物の劣化診断調査では、部位の劣化進行状況の把握とその状況に応じた修繕または更新などの適切な判断・対応がなされます。
本システムには、専門家による部位の劣化進行度の判定結果の入力を支援します。またその際には、この作業に続いて実施される「改修予算配分計画」の際に必要となる情報も同時に自動設定されるため業務の効率化が図れます。
なお、劣化診断判定は外部の専門家に委託するケースも考えられるため、彼らが本システムを利用する際、一時的にシステムに登録されている修繕・更新などの金額情報が非表示となるオプション設定機能が備わっています。
◇ 改修予算配分計画プロジェクト支援機能の概要
改修予算配分計画プロジェクトには、建物(複数も可)の劣化診断調査結果を基にその劣化の進行度合いに応じた各部位の優先度評価が行われ、それに基づいた改修予算の配分を行う仕組みが組み込まれています。この機能を活用することで、予算配分計画の最終目的である、「限られた改修予算の範囲内で出来るだけ各建物の健全性レベルの維持を図る」という改修予算配分計画作成の実現を支援します。
予算配分の評価プロセスが明確であるため、予算配分計画結果に対する経営者への説明が容易になります。
なお、予算配分計画データはCSV形式ファイルとしてダウンロードできるため、Excelによるシミュレーションや報告資料の作成に活用出来ます。
長期修繕計画・劣化診断判定データ入力支援機能の概要
長期修繕計画で管理対象とする設備や建築部位データの入力は、システムに予め登録されている部位データ一覧から部位を選択して登録することができます。システムには建築の外部、内部部位をはじめ、空調、電気、給・排水、防災および運輸設備の各分野に分類された多くの設備システムや建築部位ライブラリが既に登録済みです。まずはこれらの部位ライブラリを利用してユーザの望む設備や建築部位データを入力した後、仕様やその他のパラメータを修正することで、ユーザの望む部位データを効率よく定義することができます。もちろんユーザ独自の部位ライブラリを作成・登録してシステムで利用することもできます。
なお、システムには劣化診断調査の際に使用する設備や建築部位の劣化判定情報ライブラリも既に登録済みです。ライブラリデータを用いて設備や建築部位の劣化診断データを効率よく入力することができます。もちろんユーザ独自の設備や建築部位の劣化判定ライブラリを作成・登録してシステムで利用することもできます。
劣化診断判定結果の長期修繕計画への一括反映機能
本システムには個々の設備システムや建築部位単位で指定範囲内の更新や修繕工事の実施計画時期を示す長期修繕計画のデータを一括変更(つまり、実施計画時期の指定年数分を先送りや前倒し)する機能があります。しかし長期修繕計画データの変更方法にはこれ以外にももっと便利で実用的な変更機能があります。それがここで紹介する「劣化診断判定結果情報を基にした長期修繕計画データの一括反映」する機能です。
劣化診断調査の際には直近将来の改修工事(修繕工事または更新工事)の実施推奨時期の判定も行われます。(例えば「この部位については遅くとも2年以内の修繕工事の実施を推奨します。」などの判定が行われます。)この場合、これらの部位や設備システムについては、指定改修時期を長期修繕計画の実計画データに一括反映することができます。この機能によって劣化診断調査の都度、実際の劣化進行状況に応じた将来の改修工事実施時期を長期修繕計画に容易に反映させることができます。定期的な劣化診断調査の実施と長期修繕計画の見直しは一般的には5年おき程度に行うことが推奨されています。
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システムユーザ共通機能
システム利用者間のコミュニケーションツール機能:
システム管理者およびシステムに登録されているユーザからは「ニュース」や「ブログ記事」を発信し、システムのトップページ掲載するコミュニケーション機能が付属しています。
Webのブラウザからこのシステムのサイトにアクセスしたユーザは、自由にそれらの記事を参照することで情報を共有できます。
これらの機能を利用することでオフィスビルなどの施設利用者やマンション居住者など、施設内コミュニティなどに活用することができます。また、ニュースやブログ記事の公開範囲をシステム会員(システム管理者およびシステムに登録されているユーザ)に限定することで業務連絡や指示のための手段としても利用することが可能です。
◇◇ システムの適用が想定される主なシーン
建物のライフサイクル・マネジメントに携わる5つの典型的な企業や団体・組織において関連専門企業や組織と連携したLCMシステムの想定される運用・活用シーンを以下に挙げています。
◇ 自社の施設資産を独自で維持・管理される組織の場合(ファシリティ・マネジメント)
1. 施工を担当した建設会社または他の専門業者への委託によって作成された「長期修繕計画情報」を基に、経年に伴うシステムから示唆される重点監視対象部位を検出し、システムの「劣化診断調査」支援機能を利用した劣化診断調査を専門業者に依頼。
2. システム上の「劣化診断調査結果情報」を基に建物の維持レベル(独自で定めた建物重要度)に応じた「予算配分計画」を行う。
3. 修繕・更新予算計画案を作成し、マネジメントに提案。
4. 修繕・更新工事の実施後、専門家のアドバイスを得ながら「長期修繕計画情報」の見直しを行う。
5. 上記1.〜4.の各ライフサイクル・マネジメントステップを繰り返す。
◇ 他社の施設資産の維持・管理を委託されている組織の場合(プロパティ・マネジメント)
1. 独自または他の専門業者への委託によって作成された「長期修繕計画情報」を基に、経年に伴うシステムから示唆される重点監視対象部位を検出し、システムの「劣化診断調査」支援機能を利用した劣化診断調査を独自または専門業者に依頼。
2. 「劣化診断調査結果情報」を基に建物の維持レベル(クライアントが定める建物重要度)に応じた「予算配分計画」を行う。
3. 修繕・更新予算計画案を作成し、クライアントへ提案。
4. 修繕・更新工事の実施後、独自または他の専門家のアドバイスを得ながら「長期修繕計画情報」の見直しを行う。
5. 上記1.〜4.の各ライフサイクル・マネジメントステップを繰り返す。
◇ 投資用施設資産の維持・管理を受託している組織の場合(アセット・マネジメント)
1. 施工の担当建設会社または他の専門業者への委託によって作成された「長期修繕計画情報」を基に、経年に伴うシステムから示唆される重点監視対象部位を検出し、システムの「劣化診断調査」支援機能を利用した劣化診断調査を専門業者に依頼。
2. システムの「修繕・更新適正投資分析」機能を用いて修繕・更新適正投資分析を適時行い、施設資産の重要度に応じた投資経済性を分析・評価し、ポートフォリオを見直す。
3. 「劣化診断調査結果情報」を基に建物の維持レベル(独自で定めた建物重要度)に応じた「予算配分計画」を行い、修繕・更新予算計画案をし、マネジメントに提案。
4. 修繕・更新工事の実施後、他の専門家のアドバイスを得ながら「長期修繕計画情報」の見直しを維持・管理委託先に依頼。
5. 上記1.〜4.の各ライフサイクル・マネジメントステップを繰り返す。
◇ 長期修繕計画の作成や劣化診断調査、修繕工事を行う専門組織(FMサービス・サプライヤー)
1. クライアントからの委託により「長期修繕計画情報」を作成し、納入。
2. 経年に伴いシステムから示唆される重点監視対象部位を検出・分析し、クライアントに報告、劣化診断調査実施を提案。
3. クライアントからの委託によりシステムを活用した「劣化診断調査」を実施し、クライアントに報告、システムの劣化診断調査結果情報を納入。
4. 「劣化診断調査結果情報」を基に建物の維持レベルに応じた「予算配分計画」を行い、修繕・更新予算計画案を作成し、クライアントへ修繕・更新工事計画案を提案。
5. クライアントからの受託による修繕・更新工事の実施後、システムの「長期修繕計画情報」の見直し、納入。
6. 上記1.〜5.の各ライフサイクル・マネジメントステップを繰り返す。
◇ 公共施設の全体維持・管理を行う団体組織(パブリック・ファシリティ・マネジメント)
1. 施工を担当した建設会社または他の専門業者への委託によって作成された「長期修繕計画情報」を基に、経年に伴うシステムから示唆される重点監視対象部位を検出し、システムを利用した劣化診断調査を専門業者に依頼。
2. システムの「修繕・更新適正投資分析」機能を用いて修繕・更新適正投資分析を適時行い、施設資産の重要度に応じた投資経済性を分析・評価し、ポートフォリオの見直しを議会に提言。
3. 「劣化診断調査結果情報」を基に建物の維持レベルに応じた「予算配分計画」を行い、修繕・更新予算計画案を作成。
4. 修繕・更新予算計画案の提示、予算獲得。
5. 修繕・更新工事の実施後、他の専門家のアドバイスを得ながら「長期修繕計画情報」の見直しを行う。
6. 上記1.〜5.の各ライフサイクル・マネジメントステップを繰り返す。
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◇◇ 用 語 の 説 明
建物再成コスト
建物の建設総額(従って土地取得費用などは含めません)を指定します。
正確な値が不明な場合は、同等級の他の建物の平均的な建設コスト(例えば「坪単価」に延べ床面積を乗じて算出された値)で代用させても良いと思います。
建物再成コストは、建物の維持状況(つまり、現在どの程度に維持保全がなされているかの維持健全性)を評価する際の一つの指標(FCI:Facility Condition Index)の算出に用いられます。
FCI(Facility Condition Index)
FCIとは、建物の維持健全度を財務的に評価する指標で、現在、建物に残存する不具合(ここでは、現在修繕・更新を行うべき状態に達しているのにまだ放置したままの状態になっている状況のことを「累積不具合」と呼ぶことにします)を金額換算した値と建物再生コストとの比率の算出に分母の値として用います。つまり、修繕・更新を行うべき状態をまだ放置したままの状況での悪さ加減を金額換算し、それが建物の価額(つまり建物再成コスト)に対してどれくらいの比率になっているかを見ます。
計算式: FCI = 残存不具合累積額 ÷ 建物再成コスト
FCI値(%) | 状態 |
---|---|
10 ~ | 悪い状態 |
5 ~ 10 | 要注意 |
0 ~ 5 | 良好な状態 |
割引率
分譲マンションなどの管理組合側にとっては、費用の計算には単なるお金の時間的価値を考慮した計算(正味現在価値:NPV)が目的なので、割引率は長期国債金利の利率程度の値としておけば問題ないでしょう。一方、企業が利用する建物など、建物の所有が投資活動の一環である場合、一般的に割引率にはその企業の資本コストにリスク分を加えた値を設定するのが正しいのですが、ここではあまり厳密に考える必要はないと思います。なお、各々の企業における割引率をいくらで考えておくかは財務担当役員がお決めになる事案となります。(割引率に戻る)
優先度評価
現況部位の劣化進行度に対して評価項目毎の影響度を判定します。評価の仕組みの概略は次のような手順になります。
つまり、現況部位の劣化進行度に対して「もしもこのまま現在の劣化状況を放置した場合、評価項目の要素に対して影響があるかどうか?」の有無を判定します。一方、これらの評価項目同士の相対的な重要度(重み付け)値を設定しておくことで、システムで自動的に現況部位に対してその優先度値(重要度値の加算値)を求めることでその部位の優先度評価ができます。この処理をすべての建物の部位について行い、それらを優先度値順にリストアップすることで、予算配分計画対象のすべての建物を通して優先的に修繕または更新すべき部位を容易に抽出、それらに必要な改修予算額を建物毎に求めることができます。
更に、もしも仮に予算配分計画案通りの改修を実施することにより、各建物の健全性維持レベル(FCI値)がどれくらい改善されるどうかについても同時に検討することができます。この検討によって各建物に求められる健全性維持レベルを出来るだけ維持可能な範囲での更なる建物間での予算配分の見直しを行うことで、限りある予算の合理的な配分計画案を見つけることが出来ます。
◇◇ Web版システムのトライアル
クラウドサーバー上で公開中のLCMシステムからシステムの一部をご覧いただけます。
(システムのトップメニューの「建物長期修繕計画の体験」にて実際の建築の部位や設備の長期修繕計画モデル情報の詳細やシステムの表示内容を体験することができますので、是非一度お試しください。「建物長期修繕計画の体験」公開版マニュアルはこちら。)
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