建物LCMシステム用語：LCMシステムの長期修繕計画モデルの作成や表示で用いられる用語の解説

建物の建設総額（従って土地取得費用などは含めません）を指定します。
正確な値が不明な場合は、同等級の他の建物の平均的な建設コスト（例えば「坪単価」に延べ床面積を乗じて算出された値）で代用させても良いと思います。
建物再成コストは、建物の維持状況（つまり、現在どの程度に維持保全がなされているかの維持健全性）を評価する際の一つの指標（FCI:Facility Condition Index）の算出に用いられます。
FCIとは、現在、建物に残存する不具合（ここでは、現在修繕・更新を行うべき状態に達しているのにまだ放置したままの状態になっている状況のことを「累積不具合」と呼ぶことにします）を金額換算した値とこの再生コストとの比率の算出に分母の値として用います。つまり、修繕・更新を行うべき状態をまだ放置したままの状況での悪さ加減を金額換算し、それが建物の価額（つまり建物再成コスト）に対してどれくらいの比率になっているかを見ます。
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FCI（Facility Condition Index）：

建物の維持健全度を財務的に評価する指標
計算式：　FCI(%) = 残存不具合累積額 ÷ 建物再成コスト x 100

FCI値が示す建物維持健全状態の目安
FCI値(%)	状態
10 ～	悪い状態
5 ～ 10	要注意
0 ～ 5	良好な状態

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割引率：

分譲マンションなどの非営利である管理組合側にとっては、費用の計算には単なるお金の時間的価値を考慮した計算（正味現在価値：NPV）が目的なので、割引率は長期国債金利の利率程度の値としておけば問題ないでしょう。一方、営利団体である一般の企業が利用する建物など、建物の所有が投資活動の一環である場合、一般的に割引率にはその企業の資本コスト（資本コスト率とも言います）にリスク分を加えた値を設定するのが正しいのですが、ここではあまり厳密に考える必要はないと思います。なお、各々の企業における割引率をいくらで考えておくかは財務担当役員がお決めになる事案となります。
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モデル生成年数：

長期修繕計画モデルの作成年数は建物の使用寿命に合わせた年数を指定します。マンションの場合は通常、竣工から47年～60年程度とすることが多いようです。
しかし、これらの値については特に明確な理由があるわけではありませんが、建物の使用年数、つまり建物寿命を決める際の考え方の一つとしては、費用対効果（つまり、建物に対して投下される修繕や更新、その他の維持保全などのトータル費用と最終的な建物の残存資産価値とのバランス）の考え方をベースにした建物寿命の決め方があります。詳しくは「建物長期修繕計画モデルに基づく修繕積立計画シミュレーション」の節を参照ください。
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竣工年：

建物が竣工した（築ゼロ年）の年（西暦年）のことです。
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建設物価上昇率（%/年）：

指定した修繕および更新工事費用が決められた年を基準年（つまり物価上昇率ゼロの年）とした場合の年間物価上昇率を指定します。このことによって、最初に設定した修繕および更新などの費用を基に自動的に将来の費用を算出し、処理に使用されます。
ただし、年間物価上昇率を予め決めて指定することが煩わしい場合は、上昇率を「ゼロ」と指定しておき、実際利用する際に改めて費用の値に過去からの物価上昇（低下）を考慮した数値を工事概算費用とすることでもシステムの利用上は一向に差し支えはありません。
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建設物価上昇率基準年（西暦）：

物価係数を「１.０」（つまり基準年）とする（西暦）年。複数建物をモニタリングする場合は、これらの物価係数基準年を同一の年に統一しておくとインフレ率の変更等による修繕更新費用の比較が容易になります。長期修繕計画モデルの各年の修繕および更新費は「建設物価上昇率」と「建設物価上昇率基準年」を基に、自動駅に計算され、長期修繕計画モデルに反映されます。
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物価算出基準年（西暦）：

入力された部位の修繕および更新費算定単価の算定基準とした（西暦）年。（つまり、どの年の基準単価を基にして入力データを作成したかを示します。）　なお、部位の「物価算出基準年」が「建設物価上昇率基準年」と同じ値でない場合でも、各年の修繕および更新費は自動的に計算され、長期修繕計画モデルに反映されます。
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[部位関連用語]

部位ID：

部位の識別コード名称。同一建物内では他の部位IDと識別できるよう、ユニークである必要があります。
英字で始まる８文字以内の英数字（例：ARC01）
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大区分名称：

「建築」、「設備」のどちらか。
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中区分名称：

大区分名称が建築の場合は、「外部」、「内部」の該当するどれか。
大区分名称が設備の場合は、「電気」、「給排水」、「空調」、「防災」、「輸送設備」の該当するどれか。
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小区分名称：

中区分を更に分類した区分名称：（部位小区分表参照）
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部位区分：

中区分を更に分類した区分名称：（部位小区分表参照）
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仕様：

建築部位の場合は部位の仕上げや材質、工法などを記述します。設備部位の場合は設備の種別や性能などを記述します。
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道連れコード：

異なる部位でも経済性、保全性等の観点から同時に（修繕、更新工事）の実施が望ましい場合、同じコード（例えば、A,B,…）を参考情報としてここに設定します。「道連れ」という言葉は、同じコードが付された部位はそのどちらかの都合で改修が実施される際には他方の部位も一緒（道連れ）に改修される関係の部位同士である、という意味から「道連れ」と呼ばれています。
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部位名称：

同建物内の他の部位のデータとを区別するために付ける部位の略称です。分類整理して特定の部位の検索をし易くするために部位は大・中および小区分に分類して登録します。
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部位数量：

修繕や更新工事の対象規模の把握と各々の工事費用の算出に使用されます。（例えば、部位名称が屋上屋根防水の面積は「1136.0」など単位「㎡」と共に記述します。）
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部位修繕単価：

部位の単位数量当たりの修繕工事費用、つまり単価（千円/単位数量）のことです。この部位修繕単価に部位数量を乗じて部位の修繕工事費用の算出に使用されます。
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部位更新単価：

部位の単位数量当たりの更新工事費用、つまり単価（千円/単位数量）のことです。この部位更新単価に部位数量を乗じて部位の更新工事費用の算出に使用されます。
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部位自然更新寿命：

一般に部位や設備の更新までの期待される期間（更新寿命）は経験やメーカからの提供される値が利用されています。しかし、期待される更新寿命を確保するためには、その期間途中での幾度かの修繕の実施が前提となります。
この修繕をしっかり行うことで更新までの寿命が期待されるのであって、途中の修繕工事の時期を極端に遅らせたり、省略した場合は更新寿命期間が短くなってしまう危険性があります。

部位の自然更新寿命は、このシステムで採用している便宜上のパラメータの一つです。ここでは、更新までの期間中、本来行うべき修繕が一度も行われなかった場合の更新寿命をここでは部位の自然更新寿命と定義しています。

例えば、屋上防水の更新までの期間は一般に竣工から約16～20年後に行われますが、更新期間までの途中、約8年～10年後に修繕工事が一回行われることが前提となっています。

屋根防水や外壁タイルなど、建物を構成する各部位には更新するまでの期間（つまり更新寿命）が経験上、概ね決まっています。この更新寿命を延伸する手段として通常、更新までの期間の途中で幾度かの修繕が行われますが、その修繕の回数は部位や設備によって夫々異なります。

当然のことながら、更新までの期間途中で標準的な修繕を行った場合は、その部位の更新寿命は上述の自然更新寿命よりも長くなることは容易に理解頂けると思います。
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部位標準修繕回数：

その部位の更新までの期間途中に行うべき修繕の標準的な回数のことです。修繕の標準回数は部位や設備毎にことなります。

例えば、「屋上屋根防水」工事などでは更新までの期間の途中で1回の修繕が行われる維持・保全サイクルを繰り返すパターンで長期修繕計画が作成されます。

一方、部位によっては修繕がなく（つまり部位標準修繕回数がゼロ回）更新だけの維持・保全サイクルを繰り返す部位もあります。例えば、「共用灯取替」工事などでは修繕は無く、共用灯の交換のみの繰り返しで保全されます。
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部位更新寿命延伸率：

部位に対して本来行うべき標準回数の修繕が行われたと仮定した場合に期待される自然更新寿命の更新寿命に対する伸び率のことです。

例えば、自然更新寿命が15年である部位の場合で、もしも標準回数の修繕を行うことで更新寿命がその３割分伸ばせるとした場合、更新寿命延伸率は「0.30」となります。
従ってこの場合の期待できる更新寿命は19.5年（15年x[1.0+0.3]=19.5年）となります。
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部位更新寿命延伸率決め方の実際：

しかし、現実的にここで言うような自然更新寿命や更新寿命延伸率を厳密に定めることは不可能ですね。実際の設定方法を次に紹介します。

・まず、標準回数の修繕を実施することを前提にした更新周期を定めます。（これらのデータは経験的に信頼性のおける多くのデータが既に存在し、比較的容易に入手できます。）
・次にこれらの更新周期と修繕回数から最悪の保全状況（つまり、一度も修繕を施さず放置されたままの状況）と正しく（標準修繕周期に順じて）標準的な修繕が施された場合のそれぞれの更新寿命を想定します。
・これらの情報が分かればあとは自然更新寿命をどれくらいの長さを想定しておくかだけです。

例えば、標準更新周期：20年、標準修繕周期：5年の部位の場合、標準修繕回数は3回（〔[20÷5]-1〕= 3回）となります。
更新寿命延伸率は標準的保全における場合の更新周期（この場合は20年）と最悪保全の場合の更新寿命（例えば15年と仮定しましょう）との差の比率（[20-15]÷15 = 0.33 → 33％）が更新寿命延伸率（33%）となります。
問題は最悪の保全状況の場合の更新寿命をどれくらいに想定するかがポイントになります。安全側とするならば標準更新周期に対してなるべく短めの値を想定しておくことが推奨されます。
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部位劣化顕在化閾（しきい）値：

このシステムでは部位の経年に伴う自然劣化が徐々に進行し、その進行がある限界を超えた（つまり、そろそろ次の修繕または更新の準備に取り掛かるべき時期に近づいた、または既にその時期を過ぎてしまっている）ことを知らせる機能が組み込まれています。

部位の自然劣化の進行度合いは、例えば修繕の場合、ある修繕工事直後の状態を0%とし、次回の修繕実施予測時期までの期間を100%とする値で表されます。このシステムではこの値のことを「修繕周期消費率」と呼びます。
部位の修繕に対する劣化顕在化閾値は、この修繕周期消費率が何%に達した時に警告を発するかを予め部位毎に設定しておく自然劣化進行度合いの限界値のことです。　劣化顕在化閾値の設定値の判断としては、不具合が見つかってからでも十分対応措置がとれる部位については高い値（つまり100%に近い値）でも問題はありませんが、一方、不具合が見つかってからでは対応に時間が掛かったり、または不具合が出てからでは問題が大きくなる危険性のある部位については低い値（つまり早期に警告が出るよう）に設定しておくことが考えられます。

例えば、ある部位の劣化顕在化閾値を90%と設定した場合は、直前の修繕工事実施後から修繕周期消費率が90%の閾値を超えた以降は、次回の修繕が実施されるまでの期間、長期修繕計画モデルで警告を発し続けます。このことによって、次回の修繕工事の準備に取り掛かる時期を逸することなく、余裕をもった保全の計画準備をすることができるようになります。

更新の場合も修繕の場合と同様の考え方に基づき、「更新周期消費率」に対する劣化顕在化閾値を設定することができます。
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部位法定耐用年数：

設備などの減価償却資産の法定上の使用可能な見積もり期間のことです。
税法では分類して耐用年数を定めており、その耐用年数に従って減価償却をすることになっています。
建物の法定耐用年数についてもその用途や構造別に細かく法定耐用年数が定められていますが因みに、鉄骨鉄筋または鉄筋コンクリート造のマンションの場合は47年とされています。
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[部位建設コスト関連用語]

初期建設費（百万円）

部位部分のみの建設費。
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建設費構成比率（％）：

部位部分のみの建設費の建物全体建設費に対する比率
（部位の建設費構成比率＝対象部位部分のみの建設費／建物全体建設費 x100）つまり、部位の費用的な大きさを見るためのパラメータ。
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[部位初期値関連用語]

これらの初期値は、建物竣工時点からの長期修繕計画モデルを作成するのではなく、建物竣工時以降の任意の時点からの長期修繕計画モデルを生成する場合や対象部位について直近の更新や修繕実施時期しか分かっていないような場合の長期修繕計画モデルを作成する際に意味を有します。

モデル生成時点の部位更新寿命経過年数（年)：

部位の前回更新した年から長期修繕計画モデル生成開始年までの経過年数。つまり、長期修繕計画モデル生成時においてそれは何年前に更新された部位であるかを指定します。
※この初期値は、建物竣工時からの長期修繕計画モデルを作成するのではなく、建物竣工時以降の任意の時点からの長期修繕計画モデルを生成する際に意味を有します。
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モデル生成時点の部位修繕寿命経過年数（年）：

部位の前回修繕した年から長期修繕計画モデル生成開始年までの経過年数。つまり、長期修繕計画モデル生成時においてそれは何年前に修繕が実施された部位であるかを指定します。
※この初期値は、直近の修繕実施時期しか分かっていないような部位の長期修繕計画モデルを作成する際に意味を有します。
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モデル生成時点の部位既投資累積額（百万円）：

対象部位に対してこれまで投資した修繕費用累計額。通常は分からない場合が多いため、未入力のままでOKです。
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初期修繕開始年（年目から）：

竣工から第１回目の修繕開始までの期間（年数）が標準修繕周期年と異なる場合のみ指定します。
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長期修繕計画モデルの作成方法について

建物の長期修繕計画はそれを構成する部位単位（つまり、建物を構成する部位や設備の修繕・更新工事単位）に作成します。

部位や設備に対しては、その自然劣化に伴う性能低下を回復させるために修繕（つまり全体または部分補修）や更新（つまり部位全体を新品に交換）が行われます。
通常、修繕は更新までの期間の途中に幾度か行われます。
一般的な長期修繕計画では便宜上、部位や設備毎に一定の修繕・更新パターンの繰り返しとして計画されますが、その回数パターンは部位や設備によって異なります。
このシステムでもこの考え方を基本に長期修繕計画モデルを作成します。
この更新までの修繕をしっかり行うことで更新までの寿命が期待されるのであって、途中の修繕工事の時期を極端に遅らせたり、省略した場合は更新寿命期間が短くなってしまう危険性があります。
修繕および更新サイクルは通常、建物の部位や設備機器毎にパターンがあります。
例えば、屋上防水などの更新は、竣工から約16～20年後に行われますが、更新期間までの途中には通常一回の修繕工事が行われ、これらの更新と修繕パターンの繰り返しで維持・保全が建物の生涯に渡って行われます。

なお、長期修繕計画部位データの入力はシステムに予め登録されている部位データ一覧から部位を選択して登録することができます。システムには建築の外部、内部部位をはじめ、空調、電気、給・排水、防災および運輸設備関連の合計約９００種類の部位が登録されています。またユーザが準備した建物の全部位データを直接CSV形式のファイルデータから一括登録することもできます。
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システムで用いられている用語一覧：

[建物関連用語]

建物名称:

建物ID：

建物延べ床面積：

建物再成コスト：