はじめに
近年、公共機関や一般企業が所有・管理する建物はもとより、私たちが所有し、住んでいる分譲マンションにおいても、しっかりとした長期修繕計画を立て、それを基に建物を健全に維持・管理してゆくという考えが社会的に広く定着しつつあります。
施設や建物の健全性維持と資産価値の維持・向上を図りながら、その生涯に渡って活用するための管理活動を「建物ライフサイクル・マネジメント： Life Cycle Mamagement」と呼んでいます。
このサイトでは、長期修繕計画情報を軸に一連の建物のライフサイクル・マネジメントの具体的な活用手法の説明とそれをサポートするWebから低コストで手軽に利用できるクラウド版「建物LCMシステム」のご利用方法についてご紹介します。
クラウド版：建物LCMシステムの機能紹介
下表はクラウド版建物LCMシステムの特長および機能をまとめたものです。
| システムの特長 | 建物維持保全の管理業務サイクル（長期修繕改修計画作成 → 修繕計画監視 → 劣化診断調査 → 修繕予算配分計画 → 修繕更新工事 → 長期修繕改修計画の見直・更新）の各フェーズに対応。 |
| システムが管理する情報はクラウドサーバー上に安全に保存・管理。 また関連資料（写真、PDF、Excel、Word他などの形式データファイル）もクラウドサーバ上に安全に保存・管理。 |
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| 高コストパフォーマンスなクラウドサービスを提供： ・Webブラウザーさえあれば、いつでも、どこでも、安全利用 ・利用時間帯制限での低コスト利用オプション有り ・最小構成からスタートと将来の処理需要拡大に対応 ・利用者側での導入初期投資、システム運用、メンテナンス不要 |
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| 利用対象（業種） | 施設管理業者（PM）、施設資産管理業者（AM）、自社施設資産管理担当者（FM）、マンション管理会社、複数棟保有マンション管理組合など |
| 機能 | 概要 |
|---|---|
| 長期修繕計画の体験 | 任意部位の選択だけで即座に長期修繕計画の作成と所要修繕積立金の推移グラフを表示。簡単に長期修繕計画を体験。 任意選択（複数可）部位の長期修繕計画用CSVデータファイル出力。 部位長期修繕計画用CSVデータファイルの一括読込みによる新期建物用長期修繕計画データの作成。 |
| 長期修繕計画作成・管理 | 長期修繕計画に基づく部位の簡易劣化予測、任意時点における各部位の劣化進行度と建物FC（維持健全度レベル指標値）を算出。 |
| 障害・検査・修繕工事履歴 の情報管理 |
情報記録、各記録情報に紐付く写真、その他資料をクラウドサーバー上に安全保管。 |
| 劣化診断調査 | 各部位の劣化診断調査を支援。調査結果情報を修繕予算配分計画に反映。 |
| 修繕・更新予算配分計画 | 建物の維持レベル（目標FCI値）に応じた修繕予算額の投資配分。 診断結果に対し、ユーザー価値優先度を反映させた修繕投資予算を配分。 |
| 修繕・更新適正投資分析 | 建物の保持すべき維持健全レベル（FCI値）に応じた修繕・更新投資額をシミュレーションでポートフォリオ戦略策定、建物経済的寿命を把握。 |
| ニュース | サイト訪問一般ユーザまたはシステム利用者限定のニュース掲示板機能。グループ全員向けの情報伝達効果大。 |
| ブログ | システムユーザーが自由に掲示・閲覧できるマイブログ機能。業務連絡や情報交換への活用効果大。 |
（LCマネジメント・ラボラトリーでは、建物LCMシステムの姉妹システムとして、文書管理システムをリリースしました。詳しくは下記リンクへ）
・文書管理システムの概要へ
・ISO9000実践企業も採用する文書管理の基本ルールの紹介へ
建物LCMシステムの特長：
クラウド版建物LCMシステムは、クラウド上にユーザー（ご契約者）毎に専用のサイトを立ち上げ、データ保存されます。
従って、ユーザー独自によるソフトやデータベース用サーバー機器や通信、セキュリティシステムなどの新規の導入・運用は一切不要です。・システムの特長まとめへ
ご自分のPCからWebブラウザを介して、いつでも、どこからでも手軽に利用することができます。更に劣化診断調査や過去の検査・障害・改修などの記録写真データは、その関連する建物部位に紐づけられ、安全なクラウド上のオンライン・ストレージ上にほぼ無制限に保存でき、システムから簡単に登録・参照することができます。
利用対象者：
システム利用者としては、複数の施設や建物の長期的な維持管理業務を行う施設管理会社や大規模修繕関連サービス企業、コンサルタント会社など以外に、一般企業の施設管理担当部署や一般のマンション管理組合など、ご自身が保有する施設資産の維持管理に責任を持つ企業や団体などにおいてもご活用頂けます。・利用者の業種とそのプロフィールへ
・施設資産の維持・保全管理を託されている管理会社のPM（プロパティ・マネジメント）担当者の具体的活用法へ
・投資用施設資産の維持・保全管理業務を委託されているAM（アセット・マネジメント）担当者の具体的活用法へ
・企業や団体等の施設資産の維持・保全管理をするFM（ファシリティ・マネジメント）担当者の具体的活用法へ
・自分たちの施設資産と情報の維持・保全管理するマンションの管理組合の具体的活用法へ
ユーザーの様々なご要望：
建物LCMシステムは、施設や建物の長期的な維持管理支援への利用以外に、例えば大規模修繕のための建物や設備の劣化診断調査とそれに伴う修繕予算配分計画業務部分のみへの短期的な利用も可能です。
以下のような、ユーザーの様々なご要望に対応しています：
・要望：独自のデータベース を使用したい
・要望：長期修繕計画データ入力を効率的に行いたい
・要望：望む保全レベルに応じた経済的な長期修繕計画案を作成したい
・要望：設備や建築部位の劣化進行を見逃さないタイムリーな対応をしたい
・要望：無駄の無い効率的な劣化診断調査をしたい
・要望：機密情報を開示せずに専門業者による劣化診断調査をさせたい
・要望：劣化診断結果に対し、合理的な修繕・更新の予算配分をしたい
・要望：投資経済性を考慮した建物の適正保全健全度維持レベルを決めたい
・要望：過去の障害情報を障害解決や長期修繕計画に反映させたい
・要望：システム利用者間での情報共有・コミュニケーション
を図りたい
是非、この機会に「クラウド版：建物LCMシステム」のご利用を検討されてみてはいかがですか？
お問い合わせ：
「お問い合わせ」まで、ご質問など、何でもお気軽にご連絡下さい。
| ユーザの業種名 | ユーザのプロフィールとシステム活用で効果が期待される業務内容 |
|---|---|
| PM（プロパティ・マネジメント） | 不動産オーナーに代わって専門スタッフ（プロパティマネ－ジャー）が、個別の収益不動産の資産価値最大化を目的に運用する「収益不動産の経営代行」サービスを行うユーザ。 |
| 「個々の施設資産の維持・保全管理」はPMサービスの重要な業務の一つに位置づけられます。 | |
| AM（アセットマネジメント） | 投資利回りの最大化を目的に投資用不動産資産のポートフォリオ全体を運営管理するユーザ。 |
| 「委託されている投資用施設資産の維持・保全管理」はAMサービスの重要な業務に位置づけられます。 | |
| FM（ファシリティ・マネジメント） | 企業や公共などの組織の目的遂行のために、保有する施設資産を有効（低コスト、利便性、効率的）活用できるようコントロールする業務を行うユーザ。 |
| 「施設資産の維持・保全管理・運用」はFMの重要な業務の一つに位置づけられます。 | |
| マンション管理組合 | 区分所有者の共用資産（敷地、建物の共用部分、付属の建物および付属施設）を維持管理する立場のユーザ。 |
| 「共用資産の保守・修繕、修繕積立資金や長期修繕の計画作成・変更に対する意思決定と重要情報（長期修繕計画、積立計画、管理資料・情報など）の管理」が重要となります。 |
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| 主な業務名 | システムの具体的活用方法 |
|---|---|
| 建物や施設の長期修繕計画の作成・見直し | ・「長期修繕計画」の簡易劣化予測機能、アラーム機能で修繕部位を早期把握・重点監視。 ・「劣化診断調査」判定結果の一括反映で「長期修繕計画」データを更新。 |
| 劣化診断調査の計画・実施・調査結果の分析・報告 | ・「長期修繕計画」の予測劣化進行度、「障害履歴情報」などを参考にした劣化判定。 ・PC／タブレットによる「劣化診断調査」現場からの写真・データのクラウドアップロード、分析・報告。 ・「劣化診断調査」結果から「予算配分計画」へのシームレスな連携処理、修繕の優先度分析。 |
| 施設保全状況の把握・分析、施設所有者への報告 | ・「長期修繕計画（Yモデル）」による各部位の任意時点における劣化進行度把握、 建物FCI（維持健全度レベル指標値）の現状把握と将来予測情報をオーナー報告。 ・「修繕・更新適正投資分析（Gモデル）」機能による適正維持管理レベルと予測費用を分析、提案。 |
| 大規模修繕実施時期の予測、オーナーへの提案 | ・「長期修繕計画」部位劣化進行度に基づく修繕実施の適正時期把握。 ・「長期修繕計画」の部位および建物レベルでの所要修繕概算費用と修繕実施時期のオーナー提案。 ・「劣化診断調査」→「予算配分計画」処理による建物維持レベルに応じた予算投資配分提案。 |
| 日常の障害・トラブル情報の記録、対応結果のオーナーへの報告 | ・「障害記録」、「検査記録」、「修繕工事記録」データの記録、オーナー報告。 ・「障害記録」情報に基づく障害対応結果のオーナーへの報告。 ・「各記録情報」に紐付けて写真やその他資料をクラウドサーバー上に安全保管・Webからの参照。 |
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| 主な業務名 | システムの具体的活用方法 |
|---|---|
| 建物毎の適正な保全健全性維持レベル（FCI値）の策定 | ・「修繕・更新適正投資分析（Gモデル）」機能による建物の適正維持・健全レベルをコスト・収益性バランスから検討、策定。 |
| 複数施設間の予算配分計画（ポートフォリオ）の作成 | ・「劣化診断調査」→「予算配分計画」の連携処理による各建物の維持レベル（目標FCI値）に応じた修繕予算額の投資配分を速やかに検討。 |
| 施設保全状況の把握、将来の修繕・更新実施時期と所要費用概算額の把握 | ・「長期修繕計画（Yモデル）」による将来の任意時点における各部位の劣化進行度合いと建物FCI（健全性維持レベル値）を把握。 ・「長期修繕計画」に基づく将来の任意時点における不具合の修繕・更新所要費用を把握。 |
| リニューアル・建替え・売却時期判断のための保全コストの視点からの経済性評価 | ・「修繕・更新適正投資分析（Gモデル）」機能による健全性維持レベルに対するコスト・収益性バランスのシミュレーションによる投資資産のポートフォリオ戦略の策定、建物の経済的寿命を把握。 |
| 日常の障害・トラブル情報管理、劣化診断（速やかなデューデリデンスER対応） | ・Webにより「障害記録」情報の速やかな把握と情報共有を実現。 ・「劣化診断調査」→「予算配分計画」へのシームレスな連携処理による速やかなエンジニアリング・レポート情報の提供、建物資産価値の把握。 |
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| 主な業務名 | システムの具体的活用方法 |
|---|---|
| 外部委託で作成・見直された長期修繕計画の情報管理 | ・「長期修繕計画」情報の管理・見直し。 ・建物に紐付けた写真、その他関連資料をクラウドサーバー上に安全保管、Webでの部門間共有。 |
| 施設保全状況の把握、修繕・更新計画 | ・「長期修繕計画（Yモデル）」による各部位の任意時点における劣化進行度把握、 建物FCI（維持健全度レベル指標値）の現状把握と将来予測情報の経営者への報告。 ・「修繕・更新適正投資分析（Gモデル）」機能による適正維持管理レベルと予測費用を分析、提案。 |
| 劣化診断調査の実施計画立案、調査結果分析 | ・金額情報は非公開状態のまま、外部専門業者に「劣化診断調査」機能を利用した調査の委託。 ・診断調査結果情報の分析と「予算配分計画」連携処理による効率的な修繕予算配分の優先付け。 |
| 各施設の健全性維持レベルに応じた予算配分計画（ポートフォリオ）の作成 | ・「劣化診断調査」→「予算配分計画」の連携処理による各施設の維持レベル（目標FCI値）に応じた修繕予算額の投資配分を速やかに検討。 ・「修繕・更新適正投資分析（Gモデル）」機能による健全性維持レベルに対するコスト・収益性バランスのシミュレーションによる投資資産ポートフォリオ戦略の策定・見直し、建物の経済的寿命の把握。 |
| 日常の障害・トラブル情報管理、対応結果の経営者への報告 | ・「障害記録」、「検査記録」、「修繕工事記録」、「劣化診断調査」情報管理、経営者への報告。 ・過去の障害対応情報検索、関連業者への情報提供。 ・管理情報に紐付けた写真、その他資料のクラウドサーバー上での安全保管、Web参照、情報共有。 |
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| 主な業務名 | システムの具体的活用方法 |
|---|---|
| 外部委託で作成・見直した長期修繕計画の情報管理 | ・管理組合の財産である「長期修繕計画」情報の維持・管理・保全は管理組合自身が行うべき。 （管理会社は「長期修繕計画」データの更新や関連情報の記録・維持・管理まではしてくれない。） |
| 大規模修繕額の把握と修繕資金積立計画の作成 | ・「修繕・更新適正投資分析（Gモデル）」機能による所要修繕積立額（年額）の算定。 ・「修繕・更新適正投資分析（Gモデル）」シミュレーション機能による資金ショートを発生させない「長期修繕計画」の作成・見直し。 |
| 建物保全状況監視と大規模修繕工事実施時期の見極め | ・「長期修繕計画（Yモデル）」の簡易劣化予測機能、アラーム機能により、部位の劣化進行度の早期把握と重点監視、大規模修繕に向けた修繕準備委員会立ち上げ時期の早期把握。 ・適切（早すぎず、遅すぎず、資金不足に陥らず）な大規模修繕実施時期の見極め。 |
| 劣化診断調査（専門業者）実施と診断結果情報管理、修繕予算配分 | ・金額情報は非公開状態のまま、外部専門業者に「劣化診断調査」機能を利用した調査の委託。 ・診断調査結果情報に基づく「予算配分計画」連携処理による効率的な修繕予算配分の優先付け。 |
| 日常発生する障害・トラブル情報の記録・情報管理、工事業者への履歴情報提供 | ・「障害記録」、「検査記録」、「修繕工事記録」、「劣化診断調査」情報管理、業者への情報提供。 ・各管理情報に紐付けた写真、その他資料のクラウドサーバー上での安全保管、Web参照。 |
（利用対象者に戻る）
LCM（建物ライフサイクルマネジメント）システムは、建物の「長期修繕計画」、そこで監視対象とされている設備や建築部位に対する「劣化診断調査」、更にその診断結果と共に保全に関する包括的な評価指標に基づいた「修繕改修予算配分計画」の一連の業務を一気通過で処理することができます。
また、長期修繕計画情報を基にした「経済性分析シミュレーション」によって建物の「保全維持レベル」vs「修繕コスト」という相反する要因による建物保全性への影響度合いを把握したり、建物の経済性寿命の検討などの情報を得ることもできます。
インターネットに接続されたPCやタブレットを通じてクラウド上に構築されたご利用者専用のWebサイトにアクセスすることで、いつでもどこでも手軽でリーズナブルな建物維持管理ができます。
建物LCMシステムは、ICT（情報通信技術）の施設維持管理への利活用と建物の長寿命化を支援するメンテナンスエンジニアリングに貢献します。
建物LCMシステムは、利用者の方々の以下のご要望にお答えします。ご利用者のご要望とシステムの対応：
要望：独自のデータベースを自社の複数の利用者で使用したい
=> このシステムにはクラウド上に企業や組織毎にユーザサイトを立ち上げ、そこに用意された専用のデータベースで運用が行われます。（要望に戻る）
要望：長期修繕計画への設備や建築部位の入力を効率的に行いたい
=> 長期修繕計画部位データの入力はシステムに予め登録されている部位データ一覧から部位を選択して登録することができます。システムには建築の外部、内部部位をはじめ、空調、電気、給・排水、防災および運輸設備の各分野に分類された多くの設備システムや建築部位ライブラリが登録済みです。これらの部位ライブラリを利用して効率よく長期修繕計画データの入力が行えます。もちろんユーザ独自の部位ライブラリを作成・登録して利用することもできます。（要望に戻る）
要望：保全維持レベルの変化を確認しながらコスト面で無理のない長期修繕計画案を作成したい
=>「長期修繕計画」の（X-モデル）と「修繕・更新適正投資分析モデル」（Gモデル）を用いて修繕投資の観点から建物の保全レベル（FCI値：健全性指標値）とそれを維持するために必要な修繕コストについてシミュレーションしながら、長期終焉計画案の評価・確認ができます。（要望に戻る）
要望：対応が手遅れとならないよう、劣化の進行が進んでいる設備や建築部位を監視したい
=> 「長期修繕計画」の（X-モデル）では直近の修繕・更新実績に基づき劣化の進行度を簡易的に予測し、あるレベルを超えた設備や建築部位に対してはアラーム（目立つバックカラーを付けて）表示されます。このため各建物の長期修繕計画を常時、表示・確認することで、要注意の設備や建築部位の修繕や更新時期を容易に把握でき、期間に余裕を持って劣化診断調査や改修工事の計画・準備ができます。（要望に戻る）
要望：劣化診断調査の実施にあたって重点的に劣化診断調査すべき部位を把握し、無駄の無い効果的な診断調査をしたい
=> 「長期修繕計画」の情報（Yモデル）において、指定した任意（西暦）年の時点における直近の改修実績情報から簡易予測された設備や建築部位の劣化進行度を把握することが出来ます。特に、修繕または更新周期の時期に近づいている設備や建築部位は目立つカラーで自動的に警告表示されるため容易に確認できます。（要望に戻る）
要望：効率化のために外部の専門業者にシステムの劣化診断調査機能を使って実施したいが、劣化診断調査に必要な情報以外の、特に長期修繕計画情報の「金額情報」は開示したくない
=> 「劣化診断調査」支援機能を利用することで効率的な劣化診断調査を行うことができます。その際に一時的に与える劣化診断調査担当者用ユーザIDに対して「金額情報が非表示」となるようユーザ権限を設定することで、金額情報はすべて非表示にすることができます。これによってシステムログインユーザには、長期修繕計画情報の一部である設備や建築部位の修繕・更新単価や概算工事費用などは表示されませんので、それらの情報に捕われることなく修繕・更新の所要工事費用を算出してもらえます。（要望に戻る）
要望：劣化診断調査結果に対して支持を得やすい合理的な修繕・更新の予算配分を行いたい
=> 「改修予算配分計画」は劣化診断調査の結果情報と連動した保全に関する包括的な評価指標に基づいた予算配分優先度値が算出されます。予算配分優先度値は劣化が各評価項目に与える影響度とユーザが設定する評価項目の重要度から算出されます。ユーザはこれらの情報を参考にしながら「限られた改修予算の範囲内で出来るだけ各建物の健全性レベルの維持を図る」ことができます。（要望に戻る）
要望：修繕・更新コストと収益性を考慮した建物毎の適正な保全健全度維持レベルを策定したい
=> 「修繕・更新適正投資分析モデル」（Gモデル）で、指定した保全レベルを維持するために必要な建物の修繕・更新コストをシミュレーションできます。シミュレーションでは企業の資本コスト（割引率）を考慮した計算が行えます。（要望に戻る）
要望：過去にその設備や建築部位に発生した障害やトラブルの状況・原因・対応措置などの情報を反映させたメンテナンスや長期修繕計画の見直しをしたい
=> 「建物構成部位の履歴情報管理」機能によって「長期修繕計画」での監視対象とされている設備や建築部位に紐づけて発生したトラブルや実施された修繕・補修工事の履歴情報（いわゆる建物のカルテ記録）をデータベースに保存しておくことが出来ます。（要望に戻る）
要望：システムを複数で利用するのでシステム利用者間の情報連絡や重要事項の告知などの情報共有を図りたい
=> これらの情報は「システムトップページ」や「ユーザーブログ」および管理者ユーザーの「ニュース」から閲覧や作成・公開を行うことができます。これらの機能によってシステム利用者同士のコミュニケーションやサイト訪問者へのお知らせ記事の掲示ができます。（要望に戻る）
PCで閲覧されている場合は、画面左側のサイドメニュー（スマホで閲覧されている場合は、画面上部のアイコンをクリックしてすることでサイドメニューが表示されます）の「システム紹介」からLCMシステムの主な機能概要とシステムの適用が想定される主な活用シーンについての詳しい内容をご覧頂くことが出来ます。なお、お手元のPCブラウザからアクセスしてクラウドサーバー上に公開中のお試し版システムを見ていただくことが出来ますので、是非一度、アクセスしてみて下さい。
クラウド版建物LCMシステムのご利用等についてのご質問などありましたなら、お気軽にお問い合わせ下さい。